LE DISPOSITIF « LOI PINEL »
LE PRINCIPE
La loi de finances de 2015 a rebaptisé le dispositif « Duflot » en dispositif « Pinel »,pour apporter des améliorations au dispositif d’investissement locatif. de La loi Pinel dans son fonctionnement mais aussi dans ses conditions : plafonds de loyer Pinel, plafonds de ressources du locataire Pinel, plafond au m² et zones éligibles à la loi Pinel.
| Tout contribuable qui réalise l'acquisition d' un logement NEUF, ou en l'état futur d'achèvement (V.E.F.A) entre le 01/09/2014 et le 31/12/12017 et qui s'engage à le louer à usage de résidence principale pendant une durée de 6 ans minimum (avec la possibilité de proroger 2 fois 3 ans), lui ouvre droit, quelle que soit son imposition, à une réduction d'impôt calculée sur le montant de son investissement (plafonné dans la limite de 300 000 €/an maximum et d'un prix de revient au m2). La réduction d'impôt est égale à 2 % du montant de l'investissement chaque année pendant les 9 premières années et 1% sur les 3 années suivantes, soit au total : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.La réduction d'impôt maximum s'élève à 63 000 € sur une durée de 12 ans. |
- Il est désormais possible de louer le bien à un membre de sa famille, aux enfants ou aux parents (ascendant ou descendant)
- La réduction d'impot s'applique dès l'année de l'achèvement de l'immeuble et vient donc en réduction sur l'impot dû de la meme année.
L’OBJECTIF DES POUVOIRS PUBLICS :
Faire appel aux investisseurs privés à l’aide d’incitations fiscales pour résorber le déficit de logements en France dont le besoin est de 500000 (cinq-cent mille) logements par an, et promouvoir une construction aux normes environnementales à travers les nouvelles exigences de basse consommation énergétique.
BIENS ÉLIGIBLES :
- Logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA)
- Logements que vous faites construire
- Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf,
- Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation,
- Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.
CONDITIONS LIÉES AU LOGEMENT :
- Respect du niveau de performance énergétique en vigueur. Le logement doit respecter la norme RT 2012
- Délai de construction : L’achèvement du logement acquis en VEFA doit intervenir dans les trente mois qui suivent la signature de l’acte authentique d’acquisition (acte notarié de l’investisseur).
- Respect du zonage établi :Sont éligibles au « Pinel » les logements situés en zone A bis, A et B1.
EXCLUSIONS :
- Le bien (ou les parts sociales en cas d’acquisition via une SCI) ne doit pas faire l’objet d’un démembrement de propriété pendant la totalité de l’engagement de location.
- Ne peuvent bénéficier du régime « Pinel » : les investissements financés par un PLS, les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
- Sur un même bien immobilier, le cumul est également interdit avec d’autres régimes défiscalisants, tels que le Scellier, le Malraux, Girardin.
LES AVANTAGES FISCAUX
Bénéficiaires du dispositif :
- Personnes physiques fiscalement domiciliées en France
- Souscripteurs de parts dans des sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS) (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes)
- La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du logement neuf ou sur le prix de revient (foncier + travaux) du logement réhabilité ou du local transformé.
LA RÉDUCTION D’IMPÔT
Le respect des conditions d’application permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de l’investissement.
TAUX DE LA REDUCTION D'IMPOT :
La réduction d’impôt est prise en compte pour l’application du plafonnement global de 10 000€ par an.
Selon la durée de l’engagement de location, le taux de cette réduction d’impôt varie.
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Engagement de location
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6 ans
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9 ans
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12 ans
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Réduction d’impôt du prix d’acquisition du bien
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12%
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18%
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21%
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Réduction d’impôt annuelle
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2%/ans sur 6 ans
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2%/an sur 9 ans
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2%/an sur 9 ans
puis
1%/an sur 3 ans
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CALCUL DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT :
Le calcul du prix de revient est plafonné :
- à deux logements par an un maximum pour montant global de 300 000 €
- à un plafond de prix au m² de 5 500 €/m² quelle que soit la zone géographique du logement.
- La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, sur six ou neuf ans. En cas de prorogation de l’engagement initial, elle est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant.
- Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).
- Elle est imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année (pas de prorata selon le mois de livraison).
- Cet avantage fiscal est pris en compte pour le plafonnement des niches fiscales (plafond de 10 000 € pour les investissements réalisés en métropole et de 18 000 € pour l’Outre-Mer).
- Rappel : Le prix de revient est le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des droits d’enregistrement ; sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire (frais d’hypothèque ou de cautionnement et frais de dossier bancaire).
Imputation des déficits fonciers sur le revenu global :
Les revenus fonciers d’une opération sous le régime « Pinel » sont imposables selon les règles de droit commun. Par conséquent, les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
CONDITIONS DE MISE EN LOCATION
- Le propriétaire s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale pour une durée minimale de 6 ou 9 ans.
- La première mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble (ou la date d’acquisition si elle est postérieure).
- Pour les biens anciens réhabilités ou transformés, la location doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du bien.
PLAFONDS DE LOYERS
Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser le plafond fixé chaque année par décret applicable au dispositif Pinel en fonction de la zone où se trouve le bien (A, A bis, B1, ou B2 sur agrément spécifique).
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Zones
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A Bis
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A
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B1
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B2
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Loyer en €/m2
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16.82 €
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12.49 €
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10.06 €
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8.74 €
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Comme avec l’ancien dispositif Duflot, on applique aux plafonds de loyer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule 0.7 + 19/S (“S” représentant la superficie du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
QUALITÉ DU LOCATAIRE
- Avec le dispositif Pinel, il est désormais possible de louer à un ascendant ou descendant à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur et qu’il respecte les conditions usuelles de plafond de loyer.
- Le locataire est soumis à un plafond de ressources déterminé́ en fonction de la zone où se situe le bien.
Plafonds de ressources des locataires (EN €) :
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Composition du foyer
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Zone A bis
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Zone A
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Zone B1
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Zone B2
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Personne seule
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36 971
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36 971
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30 133
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27 120
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Couple
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55 254
|
54 254
|
40 241
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36 216
|
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Personne seule ou couple
+ 1 enfant à charge
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72 433
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66 420
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48 393
|
43 554
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Personne seule ou couple
+ 2 enfant à charge
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86 479
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79 558
|
58 421
|
52 579
|
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Personne seule ou couple
+ 3 enfant à charge
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102 893
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94 183
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68 725
|
61 853
|
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Personne seule ou couple
+ 4 enfants à charge
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115 782
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105 985
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77 453
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69 707
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Majoration pour
personne à charge
supplémentaire
Les ressources prises en compte sont
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12 900
celles de l’année
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11 809 8 641 7 775
N-2, revenu fiscal de référence après déduction Forfaitaire de 10%.
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TABLEAU RÉCAPITULATIF
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Investissement locatif PINEL
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Base de calcul
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Prix et frais d’acquisition (Honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement…)
+
Coût éventuel des travaux et frais accessoires (Frais de délivrance des états et des attestations…)
(avec un maximum de 300 000 € par an, 2 logements par année d’imposition)
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Taux de la réduction d’impôts
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- 12 %, étalée sur 6 ans (2 % par an)
- ou 18 %, étalée sur 9 ans (2 % par an)
- ou 21 %, étalée sur 12 ans (2 % pendant 9 ans puis 1 % pendant 3 ans)
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Début de l’imputation de l’impôt
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L’année de l’achèvement des travaux
ou de l’acquisition si celle-ci est postérieure
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Étalement des avantages fiscaux
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6, 9 ou 12 ans
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Récupération de TVA
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Non
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Conditions particulières
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- Engagement de location nue pendant 6 ans minimum
- Mise en location dans les 12 mois de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si cette dernière est postérieure
- Location possible à un ascendant ou un descendant tout en conservant le bénéfice de l’avantage fiscal, à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur
- Plafonnement mensuel des loyers et des ressources
- Plafond de 5 500 € / m² pour le calcul de la réduction d’impôts
- Norme RT2012 ou label BBC 2015 à respecter pour les logements neuf ou à construire
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