LA LOCATION MEUBLéE LMNP / LMP / Loi Bouvard

L'INVESTISSEMENT LOCATIF EN LOCATION MEUBLEE

LE PRINCIPE DE LA LOCATION MEUBLÉE

1. Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers et vous les louez meublés. Les logements meublés concernés sont  de types résidences de tourisme, résidences pour étudiants, ou résidences destinées aux personnes âgées dépendantes (Ehpad) ou non dépendantes.
2. Le bien meublé sera intégré dans une résidence services et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant).
3. La Location meublée en LMNP vous permet de devenir propriétaire en générant des revenus locatifs non imposés et d'obtenir le rembousement de  la TVA sur l'achat du bien.
4. C'est l'assurance de percevoir des loyers net d'impôt pendant de nombreuses années, grâce à la déduction des amortissements des revenus locatifs, c'est donc un placement à long terme idéal pour préparer sa retraite.

LES AVANTAGES DU STATUT DU LOUEUR EN MEUBLÉ :

• UNE RÉCUPÉRATION DE LA TVA (SOIT 20%)  SUR L'ACQUISITION DU BIEN IMMOBILIER
• UN LOYER GARANTI AU TRAVERS D'UN BAIL COMMERCIAL.
• DES REVENUS LOCATIFS  NON IMPOSABLES PENDANT DE NOMBREUSES ANNÉES

CONDITIONS POUR EN BÉNÉFICIER

Pour bénéficier de ce dispositif l'investisseur doit s'engager à investir dans un logement neuf achetés soit :

• dans des résidences avec services pour étudiants
• dans des résidences de tourisme classées,
• les résidences avec services pour personnes âgées,
• les résidences médicalisées (EHPAD)

Et également :

• le logement devra être donné en location pendant 9 ans au minimum à l'exploitant de la résidence au travers d'un bail commercial,
• la location devra intervenir dans le mois suivant l'achèvement du logement,

FISCALITÉ DE LA LOCATION MEUBLÉE

• Vous pouvez vous faire rembourser la tva que vous avez payée en achetant le bien.(résidence avec services).
• Vous pouvez déduire les amortissements de votre investissement
• Vous pouvez déduire les charges liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, taxes..) de vos revenus locatifs

RÉCUPÉRATION DE LA TVA

L'acquisition d'un logement dans une résidence avec services permet de bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d'acquisition du logement, soit 20 % du prix du bien.

A noter : il n'y a aucune limite sur le nombre de logements acquis dans le cadre de la location meublée.

DÉDUCTION DES AMORTISSEMENTS

Dans le cadre de la déclaration au réel des BIC, les biens immobilisés peuvent être amortis en respectant les normes comptables en vigueur. Les amortissements viennent s'imputer sur la différence entre les recettes et les charges, sans pouvoir excéder cette différence. L'excédent non imputable est alors mis en réserve sans limite de durée. Dans le cas de la location meublée, la valeur de construction du logement (hors foncier) et le mobilier peuvent être amortis, ce qui permet de constater un déficit de BIC ou un résultat nul pendant de très nombreuses années, et donc de ne pas être imposé sur les loyers perçus.

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

• le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
• les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l'immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

LE STATUT DU LOUEUR EN MEUBLÉ, 2 ALTERNATIVES POSSIBLES :

La location meublée peut être exercée avec un statut de professionnel (LMP) ou de non professionnel (LMNP).

• La location meublée d'appartements est une activité commerciale, qui relève au titre de l'impôt sur le revenu de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Les revenus seront donc imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sous le régime du micro-BIC.Ils peuvent être déclarés selon trois régimes :

• le réel simplifié,
• le réel normal
• Le micro-BIC. En micro-BIC, les loyers sont imposés après l'application d'un abattement de 50%.

Si la somme des loyers que vous percevez est inférieure à  23000 € TTC par an et que cette somme est inférieure à 50% de votre revenu global, vous avez le statut de Loueur Meublé NON Professionnel (LMNP) sinon vous êtes Loueur Meublé professionnel (LMP) : 

1 - Loueur Meublé NON Professionnel- LMNP : 

Pour bénéficier du statut de professionnel, il faut répondre à trois critères essentiels :

• L’investisseur doit être une personne physique ou morale acquérant un actif immobilier. Investissement en direct seulement (pas d’E.U.R.L., de S.N.C. ni de S.A.R.L. de famille…).
• Il s’engage à louer meublé un logement (neuf ou ancien) à une personne physique ou morale.
• Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductibles des loyers).

Dans tous les autres cas, la location sera considérée comme étant exercée à titre non professionnelle.

2 - Loueur Meublé professionnel - LMP : 

Pour bénéficier du statut de professionnel, il faut répondre à trois critères essentiels : 

• être immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que tel, 

• réaliser plus de 23.000 € de recettes locative tirées de la location meublée, 

• que la somme des revenus tirés de cette activité soit supérieure aux revenus tirés d'autres activités (en quelque sorte que l'activité de location meublée soit l'activité principale), 

Loi Bouvard

LE PRINCIPE

Les propriétaires du logement loué à un exploitant bénéficient d’une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et de la récupération de TVA sur l’acquisition du bien.

FISCALITÉ de la Loi Bouvard

Le dispositif censi - bouvard s’adresse à toute personne domiciliée en France qui souhaite réaliser un investissement   dans le neuf dans une résidence service tout en bénéficiant d’une fiscalité attractive.

• 11 % de réduction d'impôt sur 9 ans dans une enveloppe maximale de 300 000 euros d'investissement HT, soit une réduction d'impôt potentielle de 3 666 euros par an, soit 33 000 euros sur 9 ans
• À  laquelle s'ajoute la récupération de TVA sur la valeur du bien de 20 %

UN LOYER GARANTI AU TRAVERS D'UN BAIL COMMERCIAL.

CONDITIONS

Pour bénéficier de ce dispositif l'investisseur doit s'engager à investir dans un logement neuf achetés soit :

• dans des résidences avec services pour étudiants
• dans des résidences de tourisme classées,
• les résidences avec services pour personnes âgées,
• les résidences médicalisées (EHPAD)

Et également :

• le logement devra être donné en location pendant 9 ans au minimum à l'exploitant de la résidence au travers d'un bail commercial,
• la location devra intervenir dans le mois suivant l'achèvement du logement,
• la location devra être réalisée dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP),
• La réduction d'impôt Censi-Bouvard entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10.000 €/an.